Heeft u vragen over het kopen van een nieuwbouwwoning? Hier vindt u een toelichting op de meest gestelde vragen rondom de koop van nieuwbouwwoningen.

Nieuwbouw: V.O.N. kopen
Wie een bestaande woning koopt, houdt rekening met de kosten koper (achter de koopsom aangeduid met k.k.). Deze kosten bedragen ongeveer 10 procent en bestaan kort gezegd uit overdrachtsbelasting, verwervingskosten en financieringskosten. Deze kosten zijn voor de rekening van de koper. Er worden echter ook woningen Vrij Op Naam (V.O.N.) aangeboden. Deze letters staan dan vaak achter de koopsom. Dit betekent dat de kosten voor de verwerving bij de kosten van de verkoper komen.

Met name nieuwbouwwoningen worden op deze wijze verkocht. V.O.N. betekent in principe dat de verkoper de kosten die betrekking hebben op de verwerving van de woning (eigendomsoverdracht) voor zijn rekening neemt. Ook is er bij nieuwbouwwoningen géén overdrachtsbelasting (6 procent) verschuldigd.

Een woning V.O.N. lijkt in eerste instantie dus veel voordeliger, een gedeelte van de kosten koper komen immers te vervallen. Toch moet je bij de koop van een nieuwbouwwoning V.O.N. ook met een aantal kosten rekening houden.

Bouw- en grondrente
Wie een nieuwbouwwoning – V.O.N. – koopt, kan te maken krijgen met de bouw- en grondrentekosten. Zolang de grond nog niet is geleverd, kan de aannemer deze rente in rekening brengen. De aannemer heeft immers de kosten van de grond en eventuele reeds gemaakte bouwkosten (termijnen) voorgeschoten gedurende de voorliggende termijn. Die rente ligt vaak hoger dan de hypotheekrente.

De bouw- en grondrente is tót het moment van het tekenen van de koopovereenkomst (dus niet de feitelijke levering) niet aftrekbaar en behoort tot de koopsom! Wel is de rente aftrekbaar als deze betrekking heeft op de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de feitelijke levering van de grond en eventueel eerste bouwtermijnen.

Vaak gaat op dat moment ook de hypotheek in. De rentebetaling aan de aannemer komt nu in principe te vervallen, omdat je nu in termijnen gaat betalen. Maar daarvoor in de plaats ga je rente aan de hypotheekverstrekker betalen.

Renteverlies tijdens de bouw
Naast deze bouw- en grondrente is er nog een andere rente. Deze rente wordt in de volksmond ook vaak bouwrente genoemd, maar is dat in feite niet. Het gaat in dit geval om het renteverlies tijdens de bouw. Eigenlijk is er sprake van 'dubbele' lasten, omdat je tijdens een (langdurige) nieuwbouw vaak nog ergens anders woont en dus huur- of hypotheeklasten hebt. Je bent deze rente verschuldigd over het al opgenomen hypotheekbedrag en deze kan ook worden meegefinancierd. De betaalde rente is in aftrek te nemen, maar de rente óver de meegefinancierde rente niet.

Bouwdepot
Bij nieuwbouw is het gebruikelijk dat bij het passeren van de hypotheekakte (als je het geld ontvangt) de grond direct wordt afgerekend in eventueel reeds gebouwde termijnen. Het restant bedrag is nog voor de komende bouwtermijnen en het eventuele renteverlies tijdens de bouw (de dubbele last). Dit geld wordt veelal in een depot gestort. Vanuit dit depot worden de resterende bouwtermijnen en verschuldigde rente over de gehele lening voldaan.

Over het bouwdepot ontvang je rente. Het depot is in principe een schuld in belastingbox 3 , maar de betaalde en ontvangen rente mag gedurende twee jaar na ondertekening van de koop- of aanneemovereenkomst als volgt worden behandeld: je trekt de ontvangen rente op het depot af van de door jou betaalde rente. Het restant aan rente mag je in box 1 aftrekken. Zo kun je dus geen 'winst' maken. Na deze twee jaar wordt het een schuld in box 3.

Over het extra stuk meegefinancierde lening (naast de bouwtermijnen) betaal je aan de hypotheekverstrekker een stuk extra rente, die niet fiscaal aftrekbaar is. De (meegefinancierde) rente zelf is wel in aftrek te nemen.

Omzetbelasting
Bij de aankoop van een bestaande woning dient overdrachtsbelasting van 6 procent over de koopsom te worden voldaan. Bij nieuwbouw dient omzetbelasting van 19 procent te worden voldaan. Meestal zit deze al in de grondprijs en aanneemprijs verwerkt. Maar laat je daarover van tevoren goed informeren zodat je niet voor verrassingen komt te staan. De omzetbelasting is nooit aftrekbaar en evenmin de overdrachtbelasting.

Meerwerk
Bij een nieuwbouwwoning komt vaak nog het meerwerk kijken. Meerwerk is eigenlijk alles wat je anders wilt dan zoals het op de bouwtekeningen staat aangegeven. Denk aan andere plaatsing van leidingen, andere keuken, badkamer en vloer. Deze kosten kunnen aardig oplopen en dien je vooraf goed te inventariseren.

Financieringskosten
De kosten die betrekking hebben op de financiering (afsluitprovisie, hypotheekaktekosten en eventueel taxatiekosten) dient de koper wel altijd zelf te voldoen en valt dus niet 'binnen' de V.O.N. Dit zijn eigenlijk een soort kosten koper.
 

Overige begrippen bij nieuwbouw

Koop- en aannemingsovereenkomst
De akte waarin de overeenkomst tussen koper en verkoper wordt vastgelegd heet koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst. Met het aangaan van de overeenkomst verplicht koper zich tot het betalen van de koopsom, verkoper verplicht zich tot het leveren van de grond en het bouwen van de woning daarop. Indien de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst door beide partijen getekend is, zal deze naar de notaris gestuurd worden. Deze zal dan de notariële eigendomsoverdracht gaan verzorgen.

G.I.W.-garantie / SWK Garantie
Per 1 januari 2010 zullen door het GIW geen operationele taken meer uitgevoerd worden. Een deel van de taken zal worden overgenomen door SWK. De geschillenbeslechting door het GIW zal eveneens worden beëindigd. Voor nog lopende zaken zal een overgangsregeling gelden.
SWK zal vanaf 1 januari 2010 SWK waarborgcertifcaten verstrekken. Bouwfonds zal als aangesloten deelnemer van SWK verder gaan. Voor eventuele vragen kunt u contact opnemen met SWK.

SWK Garantie- en waarborgregeling 2010
Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) verstrekt waarborgcertificaten aan kopers van woningen van bij SWK aangesloten ondernemers. Dit waarborgcertificaat beschermt de kopers tegen risico’s die verbonden zijn aan de aanschaf van een nieuwe woning (zoals faillissement van de verkoper). Vóór 1 januari 2010 verstrekte SWK als aangesloten organisatie van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) waarborgcertificaten van het GIW en voerde daarbij de Garantie- en waarborgregeling van het GIW uit. Vanwege de beëindiging van de uitvoerende taken van het GIW verstrekt SWK per 1 januari 2010 SWK waarborgcertificaten. De zekerheden voor kopers van nieuwbouwwoningen blijven daardoor onverminderd voortbestaan. Zie voor meer informatie de website van Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK): www.swk.nl